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关于住房公积金贷款问题

作者:西宁租房网www.0971zf.com

什么是住房公积金?
住房公积金,是用人单位为了保障员工住房问题,每个月按照员工的工资比例,付出一部分钱,单独存到该员工的独立账户(专门用来缴纳公积金的账户),员工也从工资里扣除同等的钱,一并存到这个账户。但是,公积金账户虽然是自己的,却并不像我们日常用的个人银行账户一样,能够随时的存取。它是按月缴存,并只有当个人要买房、租房或装修时,且能够提供出相应的证明材料(例如:购房合同…)后,方可申请提取出来。否则,就要等到退休后一次性全部取出。

  
住房公积金有什么用处?
(1)缴存公积金,可以增加你的个人收入。因为公积金是个人缴存部分,单位缴存部分,全部入个人账户,属个人财产。
(2)可以少缴个人所得税。缴交公积金部分收入可以免税。

(3)购买住房时可以享受低息的公积金贷款。
(4)购买自住住房;大修、翻建自有住房;自建自有住房;
(5)房租超出家庭工资收入的规定比例的;
(6)偿还住房贷款本息的。
 

 
哪些可以销户提取?
1、离休、退休的; 2、出境定居的;3、完全丧失劳动能力,并与单位终止劳动关系的(二者条件缺一不可);4、死亡。
  

  
怎样提取住房公积金?
(1)职工到住房公积金缴存银行或单位领取并填写《住房公积金提取申请表》(职工还商贷的填写《住房公积金偿还商业住房贷款申请表》,两种表格都可在武汉住房公积金网站下载);
(2)职工向单位申请提取住房公积金,所在单位应当予以认真核实,证明提取事由的真实性,并在《住房公积金提取申请表》上签署意见并加盖单位公章(职工还商贷的需到贷款银行盖章确认);
(3)职工持《住房公积金提取申请表》及相关资料到管理中心及其分支机构或缴存银行办理提取审核手续;
(4)管理中心及其分支机构或缴存银行在受理职工提取申请时,经审核通过准予提取的,应在《住房公积金提取申请表》上签署同意意见;经审核有疑问的,应将相关提取证明资料留存,在3个工作日内作出准予提取或者不准提取的决定,并通知申请人;
(5)管理中心及其分支机构或缴存银行审核批准后,职工持经审核的《住房公积金提取申请表》到所在单位开具《住房公积金提取凭证》,到缴存银行办理提取手续;
(6)提取金额超过10万元(含10万元)的、建造、翻修、大修自住住房、职工家庭享受本市城镇居民最低生活保障的、缴存职工或配偶及子女因重大疾病造成家庭生活特别困难的、职工家庭遭遇火灾、地震造成家庭生活特别困难的、住房积金缴存银行的职工因购房提取本人住房公积金的,须到管理中心或其分支机构办理审核;经管理中心或其分支机构审核通过后,持《住房公积金提取申请表》及单位开具的《住房公积金提取凭证》,到缴存银行办理提取手续。


住房公积金贷款的对象和条件?
在住房公积金管理中心及其分中心正常足额缴存住房公积金达6个月及以上的在职职工,在购买自住住房时可以申请公积金贷款或组合贷款。
贷款基本条件
(1)借款人持有合法身份***,具有完全民事行为能力,本人和配偶个人信用良好;
(2)借款人及其配偶有稳定的经济收入和按时偿还贷款本息能力;
(3)具有购建住房行为,且除住房商业贷款转住房公积金贷款外该购建住房行为一般发生在一年以内;所购房屋建房手续齐全合法且产权清晰无法律纠纷;
(4)无尚未还清的公积金贷款;
(5)同意用所购房屋作为公积金贷款的抵押;或以国债、银行定期存单、有价证劵等管理中心认可的方式提供担保。
  

个人住房公积金贷款有几种还款方式?
公积金贷款采取按月偿还方式,借款人可选择等额本息法或等额本金法还款,但一经签订借款合同,不允许更改还款方式。
(1)等额本息法:每月还款额相等,每月偿还本金额先少后多、偿还利息额先多后少,适用于还贷前期资金紧张的借款者。
(2)等额本金法:又名利随本清法。每月还款额中的偿还本金额相等,偿还利息额随着本金的减少而减少,月还款额逐月递减,适用于还贷前期资金不太紧张的借款者。



个人住房公积金可以用作首付吗?
不能直接用作购房首付。如果是新购房,首付款只能用自有资金或者其他途径来解决,并在缴付首付款购房后,才能按规定提取公积金。
  

贷款年限是多少?
一手房:30年;二手房:20年;可以延长到法定退休年龄后5年。


申请公积金贷款需要提交什么资料?
(1)居民身份证以及户口簿;
(2)购房合同、首期购房发票或收据、定金收据;
(3)收入证明、供楼账户;
(4)《个人名下房产情况证明》及个人信用报告;
(5)承办银行要求的其它***、资料。



使用公积金贷款享受利率优惠政策
1、公积金贷款与商业贷款利率对比表(本表商业贷款利率为基准利率)

供楼时间
公积金贷款年利率%
商业贷款年利率%
节约利息支出%
1—5年
4.45
6.704(平均)
34.88
5年以上
4.9
7.05
30.88
节约利息的幅度(以基准利率计算):以贷款50万元,期限20年计算,按等额本息的还款方式,公积金贷款可以比商业贷款节约利息支出14.86万元。


如果父母购买房屋,能否以子女名义申请公积金贷款? 
可以。但必须同时符合以下两个条件: 
( 1 )子女未单独立户(以户口簿为准); 
( 2 )与父母同户居住,且所在社区出具证明。 




贷款的担保方式有哪几种?哪些财产可以作为担保物? 
公积金贷款一般以所购住房作为贷款抵押物。 
目前,公积金贷款的担保方式仅限于房屋抵押和有价证券质押,可以办理贷款抵押或质押的财产和有价证券主要是: 
( 1 )借款所购的具有合法、完全产权的房屋; 
( 2 )第三人提供的在武汉市城区内具备《国有土地使用证》、《房屋所有权证》的房屋,房屋产权  所有人同意抵押并出具具结书,经公证机关公证的; 

( 3 )国库券及银行定期存单; 
( 4 )贷款银行认可的依法可以用于抵押的其他财产。 


如何办理贷款的房屋抵押登记手续? 
贷款批准后,购房人应与贷款银行签订借款合同和抵押合同,并持下列资料到 房屋产权所辖区房产管理部门 办理抵押登记手续: 
( 1 )购房人夫妻双方身份证、结婚证原件及复印件; 
( 2 )借款合同、抵押合同各一份; 
( 3 )房地产抵押申请审核登记表; 
( 4 )全部购房合同; 
( 5 )房地产管理部门所需其他材料。 
房产管理部门办理抵押登记时间为 15 个工作日。抵押登记手续完成后,抵押人应将房产管理部门签发的《期房抵押证明书》或《房屋他项权证》交由贷款银行保管。 


如何办理贷款的质押手续? 
如借款人选择国库券或银行定期存单作贷款质押的,由国库券或存单的所有人与贷款银行签订质押合同。如质押物为国库券现券的,则直接存放于贷款银行;如质押物为国库券代保管单或是银行定期存单的,则需与贷款银行共同到发售银行办理出质登记。 


如用于质押的定期存单或国库券的兑付期先于贷款期时,如何处理? 
如用于贷款质押的定期存单或国库券兑付期先于贷款期时,则贷款银行可与质押人协商,按期兑现,并将兑现的价款用于提前偿还其所担保的贷款本息;也可将质押物转存或提供新的抵押担保物。 


什么是开发商的阶段性担保?它有什么作用? 
如借款人以所购房屋用于贷款抵押时,在办理《房屋所有权证》及《国有土地使用证》之前,售房单位必须为该笔贷款提供阶段性担保。 
保证内容主要是:( 1 )贷款前所售房屋未设置抵押;( 2 )不存在任何产权纠纷和财务纠纷;( 3 )不得将该房屋置换、转卖;( 4 )协助购房人办理所购房屋《国有土地使用证》及《房屋所有权证》。担保的期限从购房人办理抵押登记之日起,至办理《国有土地使用证》、《房屋所有权证》,并将《房屋他项权证》交贷款银行保管时止。为开发商设定阶段性保证责任不仅有利于贷款银行正确行使抵押权,而且可以保障购房人的合法权益。 


用房屋作贷款抵押的,为什么要办理该房屋的财产保险? 
房屋抵押是指债务人或第三人(抵押人)不转移房屋的实际占有,只将其权利价值用于贷款偿还的保证。当债务人不履行偿还的义务时,债权人(抵押权人)便可将该房屋拍卖、变卖、折价后优先受偿。因此,在抵押期间,抵押权人不占有作为抵押物的房屋,而由抵押人自行使用,并负有妥善保管之义务,包括为该房屋投保,以防该房屋因自然灾害及其他意外事故所导致的破坏及毁损。 
中国人民银行颁布的《个人住房贷款管理办法》及武汉市人民ZF下发的《武汉市职工个人住房公积金贷款管理办法》都对贷款抵押必须办理房屋财产保险作出明确规定。同时还规定在抵押期间,因借款人过错导致保险责任以外的房屋破坏及毁损所造成的抵押权人的损失由借款人自行承担。 


如何办理房屋财产保险手续? 
房屋财产保险手续由贷款银行代为办理,具体保险费的计算方式有两种 , 投保人可自行选择: 
( 1 )以贷额金额保险的: 
保险费 = 贷款额度 ×0.5‰× 贷款年限 ; 
( 2 )以房屋价格保险的: 
保险费 = 房屋总价 ×0.5‰× 贷款年限。 
上述两种投保方式的赔偿,分别按不同赔偿范围计算赔偿金额。以房屋价格保险的,按实际损失金额全额赔偿;以贷款金额保险的,按 “ 实际损失金额 × (贷款金额 ÷ 抵押房产的重置价) ” 计算赔偿金额,其赔偿不足的差额部分,由借款人自行承担。 


借款人获得贷款后如何偿还? 
根据贷款银行与借款人签订的《借款合同》约定,借款人应在贷款发放后的次月按月还款,具体方式有两种,由借款人自行选择: 
( 1 ) 每月约定还款日期前到贷款银行用现金偿还贷款本息 ; 
( 2 )委托贷款银行代扣偿还。借款人与贷款银行签订《代扣还款协议书》,并办理个人还款储蓄卡。借款人可以一次预存多个月份的还款金额,也可以在每月 20 日以前就近在银行储蓄所存入足额的还款金额,由银行直接从借款人储蓄账户中扣取应还贷款本息。 


借款人不按时偿还贷款应承担怎样的后果? 
借款人未按《借款合同》的约定按时偿还贷款,贷款银行依据中国人民银行有关规定对逾期贷款按天数计收罚息。 
逾期息 = 月还款额 ×0.21‰ (人总行现行规定) × 逾期天数。 
当发生下列任何一种情况时,贷款银行将会同有关部门直接处置抵押房屋: 
( 1 )借款人在贷款期内连续 6 个月未偿还贷款本息的; 
( 2 )《借款合同》到期后 3 个月未还清贷款本息的。 


借款人能否提前还款? 
借款人正常还款 6 个月后可提前一次性偿还全部贷款本息,也可以提前偿还部分贷款本金。如用公积金提取还贷则要正常还款 1 年后才能办理。 
提前偿还全部贷款本息,贷款银行将按照贷款实际占用的天数重新核定借款人剩余部分的贷款本息。 
提前偿还部分贷款本金,贷款银行按剩余的贷款本金重新计算借款人的月还款金额或贷款期限。 


提前还贷后原来多缴的房屋财产保险费如何处理? 
根据规定,借款人可以按提前还贷的年数,凭身份证、贷款结清证明、保险单及保费发票,由保险公司退还保险费,不足一年的不予退还;借款人也可以不退保,保险公司将继续履行保险合同。 


提前还贷利息如何计算? 
在已发生的实际贷款期内,贷款利率不作调整;提前还贷款后,原贷款年限中未到期部分的贷款利息不收取。 


曾经办理过公积金个人住房贷款,并已还清全部贷款本息的,还可以再次申请公积金贷款吗? 
可以。对于能够按月及时偿还贷款本息,且在贷款期间无拖欠贷款本息、个人信用良好的借款人,在其还清全部贷款后,仍连续正常缴存住房公积金,在本市购买另处有完全产权的自住住房,并提供抵押担保的,可以再次申请公积金个人住房贷款。 


提取了公积金的职工,买房可以申请公积金贷款吗? 
已提取了公积金的职工,申请公积金贷款买房的,必须自提取公积金之日起,连续正常缴存公积金满一年以后才能办理公积金贷款。 


什么是个人住房组合贷款? 
个人住房组合贷款,是指在同一笔个人住房抵押贷款中,借款人在申请的公积金贷款额度不能满足其购房需求时,同时向贷款银行申请部分商业性个人住房贷款,而由不同性质的资金共同构成的贷款。组合贷款由一家贷款机构一并办理,并按不同资金利率,分别计算利息。组合贷款采用同一张申请表,贷款期限一致。 


贷款后,个人缴存的住房公积金能够用于偿还贷款吗? 
可以。已办理公积金个人住房贷款或组合贷款,正常还贷在 12 个月以上,贷款后继续正常缴存住房公积金的借款人及其配偶,均可以使用公积金归还个人住房贷款(不包括商业性贷款)。目前办理方式是每年一次,由借款人本人到贷款银行提出申请并办理有关手续。 


公积金个人住房贷款还清后,要办理哪些后续手续? 
借款人结清贷款后,凭银行出具的《贷款结清证明》、《撤消抵押申请书》,并持本人身份证、售房单位及借款人留存的购房合同或《房屋产权证》,到房屋抵押登记部门办理抵押登记注销手续。原中心自办(中心收管抵押资料)的贷款客户结清后先到中心办理结清手续,再到房地部门办理后续手续。 


贷款期间,借款购房人能否办理贷款所购房屋的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》? 
可以。但同时必须办理《房屋他项权证》交给贷款银行,并在《房屋所有权证》、《国有土地使用证》上办理房产抵押注记手续。 


进行房屋装修能否申请公积金个人住房贷款? 
目前住房公积金暂不办理房屋装修贷款。 


夫妻双方可分别办理住房公积金贷款吗? 
根据武汉市公积金个人住房贷款政策规定,应以夫妻双方共同名义申请办理公积金贷款。 


如何计算每月还款金额? 
在申请贷款之前一定要清楚了解所申请的贷款金额和期限所对应的每月偿还金额。可以通过 “ 每万元还款表 ” 查询。例如欲申请公积金个人住房贷款 10 年期 10 万元,并采用等额还款法,根据 “ 等额还款法万元还本息金额表 ” ,对应 10 年期每万元贷款月还款额为 103.21 ,则 10 万元每月还款额 =10 万元 ×103.21 ,即 1032.1 元。 


如何计算个人住房贷款利息? 
在计算个人住房贷款利息时,一般会采用到两种计息方式:按月计息和按日计息。 按月计息 是指在计算贷款利息时,根据个人住房贷款还款当月月初贷款余额(剩余本金),计算整月的应计利息。这样,在还款期内任何一天还款,其还款额均相等,即为整月的利息。按日计息是指在计算贷款利息时,根据贷款余额,按实际占用天数计算应计利息,在结息日或结清时才结计出应计利息。实行按日计算时,借款人在不同日期还款其还息额是不相同的。 
由于两种计息方式的付息情况不同,借款人有必要在还款前了解贷款银行所采用的计息方式。一般来说,放款当月和还款最后一期或者提前结清时是根据实际占用天数按日计息的,而在贷款执行中间一般实行按月计息方式。 


借款人能否将贷款资金用作购房以外的其它用途? 
不能。借款人申请住房公积金贷款后,只能用于购房合同和借款合同规定的用途,严禁挪作他用。借款人在贷款期限内,要配合贷款银行对贷款使用情况的检查。贷款要专款专用,严禁挪用。如借款挪做他用,贷款银行有权提前收回贷款并中止合同的执行,并对挪用部分按中国人民银行有关规定计收罚息。


住房公积金贷款额度是多少?
根据住房公积金账户内存储余额的倍数、贷款最高限额和贷款比例三个条件分别算出的最小值就是借款人最高可贷额度。
1.按照住房公积金账户余额计算的最高可贷额度
计算公式: (公积金账户余额+公积金月缴存额×2×至法定退休月数)×2
2.按照贷款最高限额计算的可贷额度
一手房公积金贷款购买首套住房的,最高贷款额度为60万元。

按照贷款比例计算的可贷额度
对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米(含90平方米)以下或按规定购买经济适用住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女,下同),首付款比例不低于20%;对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,首付款比例不低于30%;对购买第二套住房的家庭,首付款比例不得低于60%,贷款利率按同期同档次基准利率的1.1倍执行。
暂停发放缴存职工家庭购买第三套及以上的住房公积金贷款。



个人贷款利率以及等额本息法万元供款一览表
单位:元   
年限
期数
个人住房公积金贷款
个人住房商业贷款
下限利率
基准利率
月利率‰
年利率%
月供款额
月利率‰
年利率%
月供款额
月利率‰
年利率%
月供款额
1
12
3.708
4.45
853.56
4.647
5.576
858.72
5.467
6.56
863.24
2
24
3.708
4.45
436.25
4.71
5.652
441.64
5.542
6.65
446.14
3
36
3.708
4.45
297.25
4.71
5.652
302.65
5.542
6.65
307.17
4
48
3.708
4.45
227.81
4.887
5.865
234.23
5.75
6.9
239
5
60
3.708
4.45
186.2
4.887
5.865
192.7
5.75
6.9
197.54
6
72
4.083
4.9
160.59
4.994
5.992
165.69
5.875
7.05
170.73
7
84
4.083
4.9
140.87
4.994
5.992
146.05
5.875
7.05
151.17
8
96
4.083
4.9
126.12
4.994
5.992
131.38
5.875
7.05
136.59
9
108
4.083
4.9
114.69
4.994
5.992
120.02
5.875
7.05
125.32
10
120
4.083
4.9
105.58
4.994
5.992
110.98
5.875
7.05
116.37
11
132
4.083
4.9
98.15
4.994
5.992
103.63
5.875
7.05
109.1
12
144
4.083
4.9
91.99
4.994
5.992
97.55
5.875
7.05
103.1
13
156
4.083
4.9
86.8
4.994
5.992
92.43
5.875
7.05
98.08
14
168
4.083
4.9
82.37
4.994
5.992
88.08
5.875
7.05
93.82
15
180
4.083
4.9
78.56
4.994
5.992
84.35
5.875
7.05
90.16
16
192
4.083
4.9
75.24
4.994
5.992
81.1
5.875
7.05
87
17
204
4.083
4.9
72.33
4.994
5.992
78.27
5.875
7.05
84.25
18
216
4.083
4.9
69.76
4.994
5.992
75.77
5.875
7.05
81.84
19
228
4.083
4.9
67.48
4.994
5.992
73.57
5.875
7.05
79.72
20
240
4.083
4.9
65.44
4.994
5.992
71.6
5.875
7.05
77.83
21
252
4.083
4.9
63.61
4.994
5.992
69.84
5.875
7.05
76.15
22
264
4.083
4.9
61.96
4.994
5.992
68.26
5.875
7.05
74.65
23
276
4.083
4.9
60.47
4.994
5.992
66.84
5.875
7.05
73.3
24
288
4.083
4.9
59.11
4.994
5.992
65.55
5.875
7.05
72.09
25
300
4.083
4.9
57.88
4.994
5.992
64.38
5.875
7.05
71
26
312
4.083
4.9
56.75
4.994
5.992
63.32
5.875
7.05
70.01
27
324
4.083
4.9
55.71
4.994
5.992
62.35
5.875
7.05
69.11
28
336
4.083
4.9
54.76
4.994
5.992
61.47
5.875
7.05
68.29
29
348
4.083
4.9
53.88
4.994
5.992
60.65
5.875
7.05
67.55
30
360
4.083
4.9
53.07
4.994
5.992
59.91
5.875
7.05
66.87

说明:1、本表住房公积金贷款利率从2011年7月7日开始执行。
2、本表个人住房商业贷款利率从2011年7月7日开始执行,表中的下限利率是相应期限档次贷款基准利率的0.85倍。
3、本表月供款额依据等额本息还款方式计算。
4、本表仅供参考。

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